Contrato de aluguel: como funciona e tudo sobre o assunto

Em 2022, cerca de 20% da população do Brasil vivia de aluguel, segundo último levantamento feito pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Essa é uma alternativa conveniente para quem não quer ou ainda não pode ter um imóvel próprio. Para a experiência ser positiva, entretanto, é essencial saber como funciona o contrato de aluguel.

Afinal, esse é o documento mais importante na relação entre quem tem um imóvel e quem deseja alugá-lo. Logo, saber quais são as características desse acordo é essencial para tomar decisões informadas e seguras.

Ao continuar a leitura, você descobrirá tudo sobre como o contrato de aluguel funciona e quais são as suas principais características. Então acompanhe!

O que é um contrato de aluguel?
Em primeiro lugar, o contrato de aluguel é um documento assinado entre duas partes principais: o locador e o locatário. O locador é o proprietário de um imóvel, sendo quem recebe o valor do aluguel. Já o locatário é o inquilino, sendo o responsável por pagar o valor acordado para o dono do imóvel. Esse contrato garante ao locatário o direito de uso do imóvel durante sua duração, desde que o locador receba um pagamento por isso.

Pensando em termos legais, o contrato de locação segue as regras da Lei n.° 8.245/91 — popularmente conhecida como Lei do Inquilinato. Ela determina quais são os direitos e deveres de cada parte desse acordo, garantindo que tudo ocorra de forma regular.

A importância do contrato de aluguel
Outro ponto que você precisa considerar é a importância do contrato de locação de imóvel. Ele funciona como um guia que define as regras que os envolvidos precisam seguir. Em suma, ele ajuda a garantir mais segurança para as duas partes, evitando problemas como fraudes ou golpes.

Também é importante entender que ele estabelece um combinado, definindo claramente como o proprietário e o inquilino devem agir, diante das condições definidas. Para o proprietário, um contrato adequado garante que ele receberá pelo uso do imóvel. Por outro lado, já o inquilino tem a certeza de que poderá morar no local ao cumprir suas obrigações.

É diferente do que acontece com os chamados “acordos de gaveta”. Quando inquilino e proprietário definem o aluguel, mas não o registram formalmente, há muito menos proteção. Se uma das partes se sentir prejudicada, haverá mais dificuldade para comprovar a situação, por exemplo. Já com o documento, é possível ter segurança jurídica e evitar conflitos.

Como funciona o contrato de aluguel, na prática?
Ciente da importância do contrato de aluguel, o próximo passo é saber como esse documento realmente funciona. Ele é composto por diversas informações referentes aos envolvidos, ao imóvel e ao acordo feito entre o proprietário e o inquilino. Desse modo, confira quais são os elementos essenciais!

Identificação das partes
Logo no começo há a identificação de quem é o proprietário e quem é o inquilino. No caso do contrato de locação residencial, são usados dados como RG, CPF, endereços, certidões de nascimento ou casamento, entre outros elementos.

Descrição do imóvel
Em seguida, é incluída a descrição do imóvel a ser alugado. Além do endereço completo, é comum que haja uma descrição das condições do imóvel. O ideal é fazer uma vistoria antes da assinatura para verificar se a casa ou apartamento realmente tem essas características.

Prazo de locação
O prazo de locação determina a validade do acordo assinado pelas partes. No caso de imóveis residenciais, o prazo padrão costuma ser de 30 meses. Se não houver recusa por nenhum dos envolvidos, após esse período o contrato é renovado automaticamente. O prazo também pode ser indeterminado.

Valores e condições de pagamento
Outro elemento essencial é o valor do aluguel e as condições de pagamento. Isso inclui o preço do aluguel, o valor do condomínio (se aplicável), a data de vencimento e até o índice de reajuste. Ainda, é nessa parte em que fica definido como o pagamento deve ocorrer, como por meio de boleto ou depósito em conta.

Obrigações e direitos
Aqui, ficam registrados os direitos e as responsabilidades das duas partes. Você saberá mais sobre essas questões ao continuar a leitura, mas vale já entender que esses itens servem como regras e aspectos que protegem o dono e o inquilino.

Condições de rescisão
As condições de rescisão listam em quais casos ocorre a quebra de contrato de aluguel e quando é possível rescindi-lo por vontade própria. No entanto, é comum que essa área defina quais são as multas devidas no caso de rescisão ou se isso ocorrer antes de um período específico.

Garantia
Já as garantias existem para proteger o proprietário de casos de inadimplência ou danos no imóvel. Há diversos tipos de garantia disponíveis, mas o proprietário pode exigir apenas uma por contrato.

Quais são os direitos e deveres de um contrato de locação?
Conforme você acompanhou, saber como funciona o contrato de aluguel envolve conhecer os direitos e deveres relacionados. Nesse sentido, é interessante compreender que tanto o proprietário quanto o inquilino precisam cumprir certas regras e têm direitos nesse acordo. A seguir, confira melhor quais são as questões principais!

Para o inquilino
Começando com o inquilino, desde que ele cumpra as condições acordadas, ele tem alguns direitos principais, como:

receber o imóvel em condições adequadas de uso, o que pode ser atestado pela vistoria;
morar no imóvel de forma digna e sem determinadas interferências por parte do proprietário, como ele exigir entrar no imóvel quando desejar e sem aviso;
ter privacidade e tranquilidade no seu lar;
ter preferência de compra do imóvel, caso o proprietário decida vender o bem;
receber isenção ou reembolso no caso de despesas extras que sejam obrigatórias do proprietário, como taxas condominiais adicionais;
poder devolver o imóvel a qualquer momento, observando as condições de rescisão.
Ao mesmo tempo, quem decide alugar um imóvel precisa ter atenção com as regras que precisa observar. Algumas das mais importantes são:

pagar o aluguel nas condições acordadas, tanto de valor quanto de prazo de vencimento;
pagar despesas quanto ao consumo de energia elétrica, luz e gás, por exemplo;
realizar a manutenção do imóvel, como se fosse seu, e garantir o bom uso;
cumprir as regras do condomínio, caso aplicável;
entregar os imóveis nas mesmas condições recebidas, exceto se houver um acordo com o proprietário;
não sublocar o imóvel sem ser autorizado;
não realizar modificações estruturais sem autorização do proprietário;
informar com antecedência a saída do imóvel antes do prazo de vencimento do contrato.
Para o proprietário
Assim como o locador, o proprietário tem determinados direitos ao firmar um contrato de locação com outra pessoa. Veja quais são alguns deles:

receber o pagamento em dia, conforme definido no contrato;
receber o imóvel nas condições iniciais ou com mudanças previamente acordadas;
ser reembolsado pelos custos de danos causados pelo inquilino;
exigir uma garantia para o contrato;
rescindir o contrato por necessidade pessoal, como mudança de cidade por causa do emprego, conforme as condições rescisórias;
revisar o aluguel conforme os critérios de reajuste.
Também é preciso considerar os deveres, já que estes garantem a proteção da outra parte do acordo. Descubra quais são as obrigações do proprietário;

disponibilizar um imóvel que esteja pronto para ser ocupado, em condições adequadas;
garantir que o inquilino possa usar o imóvel com segurança e tranquilidade;
não exigir despesas que não sejam acordadas;
não aumentar o valor do aluguel fora das condições definidas no contrato;
fornecer recibos de pagamento do aluguel para o inquilino;
fazer os reparos necessários no caso de condições prévias à ocupação do inquilino, como vazamentos ou problemas estruturais anteriores.
Como fazer um contrato de aluguel?
Depois de descobrir como funciona o contrato de aluguel, é mais fácil compreender sua importância. Nesse sentido, o próximo passo é entender como fazer o seu. Para os proprietários, o caminho mais simples costuma ser contar com o apoio de uma imobiliária. A empresa que se especializou nessas transações elabora o documento conforme as regras.

Porém, também é possível que o locador e o locatário façam um contrato sem intermediários. Nessas situações, é interessante buscar um advogado, que será responsável por elaborar o acordo e apresentar as orientações. Esses são os caminhos mais seguros para as duas partes, embora também seja possível usar modelos prontos do documento.

O importante é garantir que todos os elementos estejam bem explicados, evitando situações de mal-entendido e até conflitos. Dessa forma, antes de assinar o documento, é fundamental conferir as informações e tirar dúvidas, garantindo mais segurança no acordo.

O que acontece se houver quebra/rescisão de contrato?
Como você viu, a rescisão de contrato de aluguel ocorre quando ele é encerrado antes do prazo definido. Isso pode acontecer por diversos motivos, como a venda do imóvel pelo proprietário, a inadimplência do inquilino ou o descumprimento de regras do locador ou locatário.

Quando ocorre a quebra do contrato de qualquer uma das partes, o inquilino precisa devolver o imóvel ao proprietário, conforme as condições definidas. Ao mesmo tempo, ele encerra sua obrigação de fazer o pagamento do aluguel nos meses após a entrega das chaves.

Além disso, pode ocorrer a cobrança de multa por rescisão. Geralmente, ela é igual ao valor do aluguel multiplicado pelos meses de contrato que faltam e, em muitos casos, é cobrada a partir da garantia oferecida no contrato.

Já se o encerramento do contrato ocorresse de forma injustificada pelo proprietário, ele seria o responsável pelo pagamento desse valor. Porém, tudo depende do que diz o contrato e até do acordo posterior feito entre as partes.

Como funciona a garantia nos contratos de locação de imóvel
Você viu que um dos pontos de atenção dos contratos de aluguel é a existência de garantias, que protegem o proprietário de inadimplência e prejuízos. Para o inquilino, há diversas alternativas disponíveis. Ao buscar o que é caução de aluguel, por exemplo, você verá que essa é uma quantia em dinheiro que fica depositada em uma caderneta de poupança e que serve para o proprietário cobrir eventuais perdas.

Se todas as condições forem cumpridas, o locador fica obrigado a devolver a quantia para o locatário ao final do contrato. Porém, o grande problema envolve ter o dinheiro para pagar o valor de uma vez, já que a caução costuma ser equivalente a três meses de aluguel.

Outra opção é o fiador. Nesse caso, uma pessoa com imóvel próprio e renda compatível precisa se responsabilizar pelo pagamento do aluguel, caso o inquilino não consiga cumprir as condições. Ser fiador costuma ser uma grande responsabilidade e, por isso, é mais difícil conseguir um.

Uma seguradora oferece o seguro fiança. O locatário faz pagamentos mensais e transfere a responsabilidade de pagamento do aluguel para a empresa, se houver inadimplência. Ao final do contrato, mesmo que o locatário cumpra todas as condições, a seguradora não devolve o valor.

Já o Título de Capitalização é uma solução especialmente conveniente. Basta o inquilino adquirir um título para usá-lo como garantia. Se todas as condições forem cumpridas, ele recebe ao final o valor com uma correção. Já se houver descumprimento contratual, o locador pode resgatar o valor do título.